בדיקת דירה יד שנייה

בדיקת דירה מיד שנייה

לא היית רוצה לגלות כי המחיר ששילמת עבור הדירה הוא רק ההתחלה ומעכשיו תצטרך למצוא את עצמך מבזבז זמן יקר וכסף על תיקונים ושיפוצים לא מתוכננים.

אנחנו פה בשביל להפיג את פחדיך

אם כבר התחלת לחפש דירות ואם מצאת את דירת החלומות והתחלת משא ומתן, בכל שלב בו אתה נמצא, אנחנו נעזור לך להחליט ונוודא שאכן לא תקנה חתול בשק.

בדיקת דירה יד 2

כמהנדס בניין שעוסק שנים בבדיקת דירות חדשות מקבלן , דירות יד שניה לפני קנייה ובדיקת רכוש משותף, רציתי לדבר על נושא של בדיקת דירה יד שניה

רוכשים רבים של דירות יד שניה שואלים האם יש צורך לבצע בדק בית לדירה יד 2, ואם כן מתי כדאי?

מהי המטרה של בדיקת דירה יד שניה ?

ראשית חשוב לדעת – כמה חדשה או ישנה הדירה ?

לא לכל דירה אנחנו מתייחסים כדירה יד 2. בעבר, אם אדם קנה דירה מקבלן ושנה אחר כך מכר למישהו אחר, הקבלן היה מחויב רק לדייר המקורי ולא לדיירים החדשים.

החוק השתנה בנושא הזה ונוצר תיקון חמישי לחוק מכר דירות שאומר שהקבלן מחויב לדירה, לא לדייר. כלומר לא משנה כמה ידיים מחליפים, גם אם אדם קונה דירה מהקבלן ישירות ואחרי שנתיים מוכר לאדם אחר, בזכות התיקון החמישי של חוק מכר דירות , שנות הבדק והאחריות , הקבלן עדיין מחויב לדירה ולכן אנחנו מתייחסים בבדק הבית לדירה כזאת כאל דירה חדשה מקבלן.

למה חשוב לעשות בדיקה לדירה לפני קנייה?

אם פונה אלי אדם שרוכש דירה ישנה (10, 20 שנים ומעלה) אז אנחנו מסתכלים על הדירה כדירה יד שניה . ויש לבדיקת הדירה משמעות מבחינת בדק בית

קודם כל אנחנו שואלים את הפונים: מה מטריד אתכם?
הייתם בדירה וראיתם אותה. אתם לא סתם מתקשרים אלינו. הייתם בדירה ומשהו הטריד אתכם?

לעיתים קרובות אנחנו שומעים – ראינו איזשהו כתם של רטיבות , אנחנו חוששים שמכיוון שזו דירת גג אולי יש רטיבות, ראינו שיש סדק או כל סיפור אחר. וחשוב לנו להתאים את הבדיקה לחשש ולצורך של הרוכשים.

ישנן בדיקות רבות שאנו עורכים: בדיקת בדק בית, בדיקה קונסטרוקטיבית של הבית, בדיקת איתור נזילות על ידי מומחה לנושא של רטיבות וצנרות ויש עוד בדיקות רבות שאנו עושים.

ניתן להשוות את זה לעולם הרפואה. בדיוק כפי שלא תלכו לרופא שיניים ותבקשו שיבדוק את הלב על הדרך או תלכו לקרדיולוג ותבקשו שיבדוק את השיניים. ויש בדיקה שהיא בדיקה כללית שלא מתמקדת בבעיית עומק מקומית אלא בכלל הגוף.

גם בתחום בדיקות הבית, צריך להבין בדיוק מה המטרה של הבדיקה ולהתאים זאת.

אם מה שמטריד זה יציבות המבנה ויש סדק מדאיג, אנו נערוך בדיקה קונסטרוקטיבית של המבנה עם חקירת סדקים. אם מטרידה רטיבות ורוצים לוודא שאין בעיית צנרת או נזילה , צריך לכוון ולהתאים עם מומחה לנושא רטיבות.

כמובן שבסופו של דבר ישנם דברים שחובה לבדוק בכל מקרה בבדק הבית ואנחנו מסבירים זאת לרוכשי דירה יד 2 , אך בסופו של יום, כל מקרה לגופו.

מה בודקים בדירת יד שנייה?

בדירות יד שניה הבעיה מספר אחת היא בעיה של נזילות ורטיבות , וכמובן שאנחנו מבצעים בדיקה עם מכשור בבדיקת בדק הבית. ואכן  בדירות יד שניה, רוב האנשים ידאגו ובצדק לנושא של רטיבויות.

איתור נזילות מים

יש לנו בדיקה ספציפית לנושא הרטיבות. בדיקת צנרת, בדיקת החיבורים, בדיקה פנימית עם חיישנים אופטיים , בדיקה של הניקוזים, של תאי הביקורת, בדיקה שנעשית עם ציוד תרמי – בדיקת אינפרא אדום שניתן לזהות באמצעותה רטיבויות גם אם היא לא נראית בעין. נתקלנו גם במוכרי דירות יד 2 שמסתירים בעיות של רטיבות קיימת.

לפעמים לא רואים אותה כלל בעיניים ורק עם מכשור ניתן לגלות רטיבות נסתרת. במידה שנמצאת רטיבות ניתן לחקור ולנסות להבין מה הסיבה לרטיבות. ניתן בבדיקה לבודד אזורים מסוימים, לבצע בדיקת לחץ, לזהות איפה יש ירידת לחץ ולהבין מה הסיבה לרטיבות.

לפעמים רטיבות זו תוצאה של בעיית צנרת ולפעמים זו בעיה של איטום לא תקין, מערכות ניקוז, הצפה שהייתה במהלך הבנייה וכו'. יש מוכרים שמשפצים וצובעים את הדירה בשביל להסתיר כתמי רטיבות. המכשירים הטרמיים – אינפרא אדום יכולים לגלות את זה.

מה חשוב לבדוק בדירת יד שניה לפני רכישה?

 בדיקת דירה יד שנייה היא כמו פאזל, חלק משמעותי מהבדיקה היא הבדיקה הפיזית עצמה אך ישנם דברים נוספים שאנו ממליצים עליהם.

בדיקת דירה יד שניה דומה לבדיקת דירה מקבלן, היא דומה ושונה. חלק מהבדיקות מקבילות אך המטרה והדגשים שונים. אם בבדיקת יד ראשונה יש קבלן בתמונה עם אחריות של הקבלן. יש שנות בדק ושנות אחריות, יש מפרט טכני וכו'.

כשרוכשים דירה יד 2 קונים את הדירה AS IS. מה שרואים זה מה שיש ואם לא תעלו על רטיבות נסתרת בזמן הקנייה, תמצאו את עצמכם בבעיה לאחר הקניה.

ולכן כשרוכשים דירה יד שנייה חשוב לבצע בדיקה פיזית של המבנה, אבל חשוב לדעת איזה שאלות לשאול את בעל הדירה, להבין יש פה חקירה שלמה ויש צורך בניסיון והכוונה: מהו המיקום של הדירה בבניין, מה מצב של הבניין עצמו ומה מצב הדירה?
כפי שלא יוצאים למבצע צבאי בלי מודיעין, כל המרכיבים האלו נותנים לנו תמונה מלאה יותר כדי שלא נקנה חתול בשק.

מה המטרה של בדיקת דירה יד 2?

אתן מספר דוגמאות של בדיקת בית יד שנייה שביצענו לאחרונה: 

בדיקת דירה יד שנייה של בית דו משפחתי במודיעין

התקשר אלינו לקוח שרצה לקנות את הבית – מדובר על בדיקת דירה יד שנייה. המחיר היה מתחת למחיר השוק ובמהלך בדק הבית, היה מאוד קשה לעלות על זה, אבל גילינו שחלק מהבית עבר שריפה. לאחר הבדיקה הלקוח החליט לא לרכוש, והבין את הסיבה למחיר הנמוך. מבחינתנו מה שהיה חשוב היה שלאחר הבדיקה היה לו את הידע לגבי מצב הבית והבנת ההשקעה הנדרשת  על מנת להחליט אם הוא מעוניין לרכוש את הבית.

בדק בית לדירה יד שנייה בהרצליה

הגענו לבדיקה של דירה בהרצליה עם פרקט חום יפיפה שהלקוחות ממש התאהבו בו. במהלך בדיקת הדירה גילינו שמתחת לפרקט ולריצוף הכל רקוב וישנה רטיבות בכל הדירה.

כלומר הפרקט החום הוא פרקט יפיפה, אך יש צורך לעקור אותו, לעקור את הריצוף ולהיכנס לעלויות תיקון של 150-200 אלף שקל. בסופו של דבר נמנע מהלקוחות עוגמת נפש אדירה מכך שהם ידעו על הליקוי הזה לפני הקנייה.

המטרה הראשונה של בדיקת דירה יד שנייה היא בעצם הבנה של עלות התיקונים הצפויה

בדק בית של בית ישן – בית שבדקנו בישוב אבני חפץ

בית יפיפה. אחת הסיבות שהלקוחות ביקשו שנגיע לבדיקת הבית היא סדקים מסוימים שעוררו את תשומת ליבם. לאחר בדיקת הבית הבנו שהבית לא היה ראוי למגורים במקרה הזה.

היה שם נזק של מאות אלפי שקלים. הלקוח יכול היה לקבל עכשיו את ההחלטה האם לרכוש את הבית הזה או להגיע למשא ומתן של מאות אלפי שקלים פחות ממחיר השוק על מנת לממן את עלויות התיקון.

למעשה בדיקת בדק הבית חסכה לו המון עוגמת נפש והוא קיבל לאחר מכן הפחתה משמעותית במחיר הבית.

המטרה השנייה של בדיקת דירה יד שניה היא קלף מיקוח לרוכשים

דו"ח בדק בית נתן ללקוח לא רק הבנה של עלויות התיקונים אלא גם קלף של מיקוח. לאחר קבלת חוות הדעת ניתן לחזור למשא ומתן ולומר – אמנם המחיר נסגר אך לא ידענו על הליקויים, על הרטיבות, על ליקויי הבנייה, ואז לקבל החלטה מושכלת – האם הרכישה כדאית, ובאילו תנאים.

הרוכשים מראים למוכרים את חוות הדעת, לפעמים מדובר על מאות אלפי שקלים ולפעמים מדובר על כמה עשרות אלפי שקלים של ליקויי בנייה וגם זו הנחה משמעותית. כלומר בדק בית לדירה יד שנייה יכול לחסוך לכם הרבה כסף ועוגמת נפש.

וזה לא שהכסף ילך לכיס. במקרים רבים הכסף ילך לשיפוץ ותיקון הליקויים שנמצאו בזכות בדק הבית. ובכל מקרה השווי ישקף את ערכו האמתי של הנכס.

טיפים נוספים לבדיקת דירה לבד (או במקביל לבדיקת בדק בית)

אם אתם רוכשים ובודקים דירה בבניין או בית פרטי, יש כמה עובדות חשובות בנושא בדיקת דירה לבד.
אנחנו ממליצים לדפוק על הדלת של השכנים, לומר שלום, להציג את עצמכם כמתעניינים בדירה הצמודה. לבקש לשמוע מה החסרונות והיתרונות של הבניין. אם יודעים משהו על הדירה, על הבניין, על הועד.

אנשים לא ישקרו לכם אם תבקשו לשמוע מה החסרונות או היתרונות של הדירה או הבית. בקניית דירה יד שנייה חשוב לשאול מי הועד, לדבר עם הועד ולהתרשם מהבניין. כדאי לדבר עם הדיירים מעל/ מתחת ובצד הדירה שאתם רוצים לרכוש.

כדאי  לבדוק בעירייה או במועצה (דרך האינטרנט או בהגעה לעירייה או למועצה) לפתוח את התיק של המבנה, לראות את התוכנית האדריכלית, להשוות ולראות חריגות בנייה אם יש, לבדוק האם סגרו את המרפסת – זה רשום? זה בהיתר בנייה? אם המבנה ישן ישנם מקרים שהוא קיבל צו של מבנה מסוכן, אם אחד הדיירים ביקש לפתוח מרפאה, אם קיבל אישור או לא, אם הייתה בעיה של פיקוח, אם היה אישור חורג או כל רכילות אחרת על הבניין/ בית שאתם מעוניינים לקנות.

זה מסוג הדברים שניתן לפתוח ולבדוק. זה יכול לעזור לכם לקבל החלטות. למבצע לא יוצאים בלי מודיעין וזה חלק מהמודיעין שמרכיב את הפאזל.

שילוב של בדיקה פיזית של דירה יד 2 וההתאמה לתכניות, שאילת השאלות הנכונות את בעל הדירה והועד,  ידע לגבי הבניין ומיקום הדירה יתנו לכם בסופו של דבר את התמונה המלאה שתעזור לכם לרכוש את הדירה עם ביטחון והרגשה טובה יותר.

אני מקווה שהטיפים פה יעזרו לכם להבין יותר טוב לגבי בדיקת דירה יד שניה , תוכלו גם להבין לאיזה סרט של תיקונים אתם נכנסים וגם בדיקת דירה יד שנייה תעזור לכם כקלף מיקוח במשא ומתן על מחיר הדירה.

ואם אתם מתעניינים בבדיקת הבית לבד, בדיקה עצמאית של דירה לפני קניה, תוכלו ללמוד את התחום בקורס און ליין בדק בית עשה זאת בעצמך. את הקורס אני מעביר שנים לאחר לימוד התחום באוניברסיטה מעל 10 שנים.

מעוניינים לדבר אתנו על בדיקת דירה יד שניה? השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם במהלך יום העסקים הקרוב.