מתי הזמן הנכון לבצע בדק בית בדירה חדשה מקבלן? מתי צריך לעשות בדיקה לדירה חדשה?
ישנן מספר תשובות לשאלה זו. נעבור עליהם וניתן לכם את נקודת המבט שלנו כמומחי בדק בית.
חוק מכר דירות מחייב את הקבלן למסור לכם את הדירה.
חוק מכר דירות לא מחייב את הקבלן לבצע מספר פרוטוקולים, אך למרות זאת רוב הקבלנים מבצעים בדר"כ שני פרוטוקולים: פרוטוקול ראשוני ופרוטוקול סופי – מועד מסירת המפתח.
הפרוטוקול הראשוני הוא בעצם המועד שהקבלן מזמין אתכם לראות את הדירה ולתת הערות לגבי ליקויי בניה שאתם רואים, גם אם זה בעיניים לא מקצועיות.
הפרוטוקול הסופי הוא מועד מסירת המפתח שבו אתם מגיעים, חותמים על מסמכים ומקבלים את המפתח.
נתחיל משאלה אחרת: למה חשוב לעשות בדיקה לדירה חדשה?
כל עוד לקבלן יש אחריות על ליקויי הבניה בדירה, על פי חוק מכר דירות, כדאי לנצל זאת.
בבדק הבית יימצאו ליקויים נסתרים וגלויים כמו בעיות ריצוץ, שיפועים, רטיבות נסתרת. הדוח קביל בבית משפט
ויכול לחסוך לכם הרבה עוגמת נפש, הוצאות כספיות ושערות לבנות.
אז מתי כדאי לעשות בדק בית ולהזמין חברת בדק בית?
האם במועד הפרוטוקול הראשוני? האם במועד הפרוטוקול הסופי? אולי רק לאחר קבלת המפתח?
יש מספר גישות וכולן נכונות.
המצב האופטימלי הוא שהקבלן יסיים את הבניה, יגיד לדיירים: סיימתי את הבניה, אתם יכולים להביא בדק בית. נגיע לבצע את הבדיקה ולהוציא חוות דעת רצינית, הקבלן יתקן את הליקויים והדיירים ייכנסו לדירה חדשה ללא ליקויים.
בדרך כלל זה לא עובד ככה.
ישנם קבלנים שלא מאפשרים בדיקת חברת בדק בית ואומרים לדיירים: לאחר קבלת המפתח תעשו מה שאתם רוצים ותזמינו מהנדס בדק בית .
ישנם דיירים שמחתימים את הקבלן בחוזה שהוא מחוייב לאפשר להם בדיקת חברת בדק בית במועד ספציפי עוד לפני המסירה.
אנחנו מעריכים יותר קבלנים שמאפשרים בדיקת בדק בית במועד הפרוטוקול הראשוני.
מועד בדיקת הדירה על ידי חברת בדק בית תלוי בשני דברים:
האם הקבלן מאפשר לכם לבצע בדיקה של הדירה עוד לפני קבלת המפתח?
האם ניתן לבצע בדיקת בדק בית בזמן הפרוטוקול הראשוני או בזמן פרוטוקול הסופי? לפחות 50% מהקבלנים לא מאפשרים בדיקת דירה לפני כניסה לדירה.
יוצא לנו מדי פעם להגיע לדירה והקבלן לא מאפשר את הבדיקה. הקבלן אומר ללקוח – אתה נכנס והבודקים שלך לא.
לכן חשוב לוודא ולסכם עם הקבלן בצינורות המקובלים שניתן להזמין חברת בדק בית בזמן הפרוטוקול.
אם הקבלן לא מאשר אנחנו לא ממליצים לריב איתו. את האנרגיה תשקיעו בדרישה לתיקון ליקויי הבנייה, לא בהתעקשות לביצוע הבדיקה במועד מסויים.
יש ששואלים זה חוקי או לא חוקי שהוא לא מאפשר בדיקת מהנדס בדק בית בזמן הפרוטוקול?
התשובה היא שזה לא משנה אם זה חוקי או לא חוקי כי גם ככה אתם לא הולכים לתבוע אותו אם תבצעו בדיקת בדק בית לפני מסירת המפתח או לאחר המסירה. לכן אל תבזבזו אנרגיה פה. אם הקבלן מאפשר בדיקת מהנדס בדק בית, מצויין.
מה מצב הדירה?
האם הדירה נמצאת במצב שכל צעד שמהנדס בדק בית יצעד, הוא יצטרך להסתכל על מה הוא דורך? האם הדירה מלוכלכת ויש ציוד על הרצפה? התקינו כלים סניטרים? יש דלתות?
במקרים כאלה – מוטב להמתין עם בדיקת בדק בית.
אם הדירה לא מוכנה ומלוכלכת עדיין יכולים להיות עוד הרבה ליקויי בנייה, עדיף להמתין עם בדק הבית. כדי לשרוט את הריצוף, את האמבטיה או את מעקה הזכוכית לוקח בדיוק שניה. וכל עוד עובדים פועלים בבית בצורה אינטנסיבית, כדאי לחכות שהדירה תהיה נקייה, נוכל לראות את הפגמים, השריטות והליקויים האסתטיים.
היתרון הגדול בביצוע הבדיקה במועד הפרוטוקול הראשוני, אם הקבלן מאפשר זאת, היא התקווה שהליקויים יתוקנו עוד לפני הכניסה לדירה.
אז אם הדירה היא במצב שהקבלן יחסית סיים את הבנייה (גם אם חסר ברז אחד) והדירה נקיה יחסית, אפשר לבצע את הבדיקה.
אחרת ניתן לבצע את הבדיקה במועד הפרוטוקול הסופי או שבוע אחרי הפרוטוקול הסופי.
כדאי כמובן לבצע את בדק הבית עוד לפני שאתם נכנסים עם הריהוט וההתקנות לדירה החדשה.
האם ניתן לבצע בדיקת דירה חדשה אם אין חשמל או מים זורמים?
זו שאלה מצויינת שנשאלת הרבה וחשוב לדעת שחברת בדק בית לא בודקת חשמל. למעשה זה אסור- חשמל יכול לבדוק רק חשמלאי מוסמך. מומחה בדק בית לא יכול לומר אם הממסר או הפחת תקין או לא.
בדיקת בדק בית תזהה אם ארון החשמל עקום, אם חסרים פלסטיקים בארון החשמל, מה מצב עיבוד הטיח סביב השקעים וכו'. אך חשמל לא משנה מבחינת חברת בדק בית .
מה לגבי בדיקת איתור נזילות מים בדירה חדשה?
לגבי מים זורמים, שימו לב – ב 30%-40% מהדירות אנחנו מוצאים רטיבויות.
במרבית המקרים, רטיבות בדירה חדשה נוצרת משתי סיבות עיקריות:
הסיבה העיקרית היא הצפה שהייתה במהלך הבניה וריצפו על מצע רטוב, או לחילופין הצפה שהייתה אחרי שריצפו, כתוצאה מהשפרצה על הקירות (בתהליך השמת הטיח), דבר הגורם לעלייה קפילרית מעל הפאנלים. זו הסיבה העיקרית להיווצרות רטיבות בדירה חדשה.
הסיבה השניה לרטיבות בדירה חדשה היא בעיה של איטום לא תקין שמתגלה לאחר גשמים.
אלו שתי הסיבות העיקריות לבעיות רטיבות בדירות חדשות.
בעיות של נזילות צנרת כמעט ולא קיימת בדירות חדשות.
אנחנו כ- 20 שנה מבצעים בדיקות בדק בית ואין כמעט בעיות של צנרת או דליפה מצנרת בדירות חדשות.
ולכן פחות מדאיג אותנו אם אין עדיין מים זורמים בברזים.
בדיקת דירה לבד
במידה ואתם מקבלים דירה חדשה ללא בדיקת בדק בית שימו לב לציין כל שריטה, שבר או ליקויי שאתם רואים גם אם בעיניים לא מקצועיות. אנחנו רוצים להיות כנים ולציין מה שהיה עוד לפני הכניסה לדירה החדשה.
ולכן גם אם אין לכם עדיין חשמל או מים זורמים, אם הדירה מוכנה והקבלן מאפשר, מומלץ לבצע בדק בית עוד בזמן הפרוטוקול הראשוני.
לחצו כאן לפרטים נוספים על בדיקת בית לבד.
מה המשמעות על חתימה על טופס ויתור שהקבלן מחתים אותנו עליו במועד מסירת המפתח?
לטופס כזה אין הרבה משמעות. בתי משפט מסתכלים על טופס כזה כעל ניצול מצוקה של דיירים שרוצים כבר להיכנס לדירה החדשה ונאלצים לחתום שאין להם טענות על ליקויי בנייה.
לדוגמא אם היינו הולכים לרופא לב והוא יחתים אותנו על תדפיס קצב הלב שהכל תקין. אנחנו לא רופאים, לא מבינים בקצב לב, ואם נחתום, זה כי אנחנו רוצים ללכת הביתה.
נניח שהמסדרון שלכם הוא ברוחב 80 ס"מ, אבל אין לכם שום סיכוי או הבנה בתחום לדעת שרוחב מינימלי של מסדרון צריך להיות 90 ס"מ, כך שגם אם חותמים אין לזה הרבה משמעות.
מצד שני, ליקויים שקשורים בשברים או סדקים עשויים להיגרם כתוצאה מעבודה שלכם בדירה. גרירת רהיטים, הכנסת פועלים וכד' והקבלן יכול לומר שזה לא נגרם באשמתו והתיקון לא באחריותו.
לכן חשוב לא לחתום סתם.
ניתן לעשות בדק בית בשיטת עשה זאת בעצמך עוד לפני בדיקת מהנדס בדק בית בדירה ולזהות ליקויים ויזואליים כמו שברים, שריטות או פגמים אחרים שנראים לעין.
אלו סוג הדברים שכדאי להשקיע עוד 20 דקות במהלך הפרוטוקול הסופי, לכתוב הערות בפרוטוקול, לצלם את תהליך מסירת הדירה ואפילו להסריט, לצלם את הליקויים שהיו בזמן המסירה לשלוח מיידית לקבלן אימייל מסודר עם תמונות, לעבוד בצורה מסודרת ולהיות פשוט כנים.
יהיה הרבה יותר פשוט להגיד לקבלן: "כמובן שהשריטה הזאת היתה עוד לפני מסירת הדירה החדשה, ציינתי זאת בהערות בפרוטוקול הסופי וגם שלחתי לך תמונה של השריטה באותו ערב באימייל שאישרת אותו.
ככל שתעבדו מסודר עם הדירה החדשה, כך תחסכו לכם הרבה שערות לבנות.
מהנדס בדק בית יבדוק לאחר מכן את כל הליקויים הגלויים והסמויים, וחברת בדק הבית תכין לכם חוות דעת רצינית הקבילה בבית משפט.
אז במענה לשאלה מתי הזמן הנכון לבצע בדק בית – כפי שאתם מבינים אין תשובה אחידה.
כדאי לבצע את הבדיקה קרוב ככל האפשר למועד קבלת המפתח, כשהדירה מוכנה ונקייה. אם הקבלן מאפשר לפני כן והדירה מוכנה זה עדיף.
אם הקבלן לא מאפשר בדק בית – אפשר לבצע את הבדיקה לאחר קבלת המפתח.
מומלץ וכדאי לעשות את בדיקת בדק הבית לפני השינויים, ההתקנות או הזזת הרהיטים כדי לא לאפשר לקבלן לטעון שליקויי הבנייה נוצרו כתוצאה מדברים שנעשו על ידכם או על ידי פועלים מטעמכם.
האם כדאי לשלב את בדיקת הדירה עם בדיקת רכוש משותף?
בדיקת רכוש משותף מתבצעת בחללים השונים של הבניין על ידי מומחה הבודק את איכות וטיב הבניה בהתאם לממצאים הקיימים ובהשוואה לחוקים, לתקנים ולתקנות ולפרשנות האישית של המומחה.
הרכוש המשותף כולל בין השאר את הלובי, חדרי המדרגות, גגות, חדר מועדון, חדר אשפה, חדר מדרגות ועוד.
רצוי לבצע בדיקה של ליקויי הבניה ברכוש המשותף כל עוד יש אחריות של קבלן.
ברור שאם הקבלן לא יתקן את הליקויים, עלות האחזקה תיפול בסופו של דבר על הועד, כלומר על הדיירים.
ליקויי בניה ברכוש המשותף יכולים לפגוע לא רק בכיסם של הדיירים אלא גם יפגעו באיכות החיים. ואף עד כדי הורדת ערך הדירות בבניין.
אם יש לכם שאלות או תרצו להתייעץ – אנחנו פה.
