בדק בית לקבוצת רכישה – האם חוק מכר דירות חל לגביהן?

לפני שאני עונה על השאלה האם להזמין חברת בדק בית לדירה של קבוצת רכישה קודם כל צריך להבין את האינטרסים של הצדדים.
האינטרס להגדיר את העסקה כקבוצת רכישה של הרוכש הוא:
חיסכון במע״מ בגין הקרקע, אגרות והיטלים, מס רכישה ורווח יזמי.
בנוסף תשלום מס רכישה הוא רק על מרכיב הקרקע. 
בקיצור האינטרס של הרוכש הוא חיסכון במיסים – ולרכוש את הדירה עולה פחות!
זה המאפיין הכלכלי של קבוצת רכישה וזה היתרון של הרוכש של דירה חדשה בקבוצת רכישה.
 
מצד שני יש את מאפיין האחריות – העדר הגנה על רוכשי הדירות. 
כלומר הקבלן יכול לטעון שחוק מכר דירות לא חל במקרה זה.
ולקבלן יש אינטרס ברור להגדיר את הקבוצה כקבוצת רכישה כדי לטעון שעסק של שרותי בנייה זה לא בנייה לשם מכירה ולכן חוק מכר דירות לא חל על דירות אלו.
 
נניח שפונים לקבלן שיספק רק פרגולה (כתוספת לדירה קיימת), אין עליו אחריות של חוק מכר דירות אלא אחריות רגילה. גם במקרה של קבוצת מכירה הקבלן עשוי לטעון שהאחריות היא רגילה בלבד ולא אחריות של חוק מכר דירות.
זה הסיכון והחיסרון של הרוכש.
מכאן נשאלת שאלה האם קבוצת רכישה חוסה תחת חוק מכר דירות ?
 
עפ״י תשובתו של ממונה חוק המכר עמית גריידי משנת 2019, לא כל פרוייקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה במהות שלו.
זה לא השם של הקבוצה שאנחנו בוחרים, אלא מערכת היחסים המשפטית בין כל הצדדים בפרוייקט.
לכן על השאלה מנת לדעת אם קבוצת הרכישה היא תחת חוק מכר דירות, אין תשובה פשוטה. 
צריך לקרוא את ההסכמים, להבין מה עשה כל צד להסכם ועפ״י זה לנתח האם זה מאפיין של דיירים שעבדו ושכרו והיו אחראים באופן ישיר על האדריכלים, המהנדסים, היועצים והקבלנים השונים, או שהם נתנו את צרור המפתחות בידי מישהו שהוא ניהל את הכל. 
אם יש מישהו שניהל את הכל אז חוק המכר אכן חל.
 
אם יש יזם ״צללים״ שדואג להכל זה בעצם המקום שקבלן יכול למכור לך את הקרקע ישירות אליך במקום לקנות אותה קודם ואז הוא מספק לך שרותי בנייה ובעצם הוא בונה את הבניין כמו שהוא עשה לפני כן, אבל עכשיו ללא חוק מכר דירות. זו מן פרצה בחוק שבמקום לסדר את החוק, משאירים את זה ככה ואומרים, בואו נבדיל מי בתוך הגדר ומי מחוץ לגדר.
יכולים להיות שני מקרים דומים מאוד שאחד יהיה בתוך הגדר ואחד מחוץ לגדר. 
 
ישנם המון תקדימים משפטיים בנושא וכל תיק משפטי, במציאות הוא בין לבין. ולכן כל מקרה צריך לנתח לגופו ונראה אם אנחנו נמצאים תחת חוק מכר דירות או לא. 
ולכן תשובתי האם חל חוק מכר דירות לגבי קבוצת רכישה, היא שצריך לבדוק את ההסכמים עם עורך דין. 
 
אך גם אם חוק מכר הדירות לא חל, עדיין ניתן לדרוש תיקונים על ליקויי הבנייה לפי אופציות אחרות.
למשל: הפרת חוזה / חוק המכר הכללי/ התרשלות לפי פקודת הנזיקין / התיישנות.
 
אז מה באמת נותן לנו חוק מכר דירות ? כמה זה באמת משנה? אולי זה בכלל לא משנה ? 
 
לדעתי כל החוק הזה הוא בלון שניפחו אותו וזה לא דרסטי מה שחוק מכר דירות נותן לרוכשי הדירות בקבוצת הרכישה. 
מכיוון שניתן לבדוק את הדירה החדשה בבדיקת בדק בית והתובע יכול להסתמך על חוקים אחרים. אך אם התובע לא מודע שהוא יכול לתבוע על פי חוקים אחרים, אז הוא יכול למצוא את עצמו במצב בעייתי.
יש תלות אם התובע יכול להצמיד את הטענה לחוק אחר (הוא לא חייב בהכרח את חוק מכר דירות) – וצריך לבחון כל מקרה לגופו, מה היא עילת התביעה העיקרית שלו.
 
חוק מכר דירות הוא (עוד) חוק שנותן רשת ביטחון לקונה, אך הוא לא החוק היחיד בתחום. 
אני כמומחה מתייחס לליקויים ולא לשאלות המשפטיות עפ״י איזה חוק או לפי איזה סעיף אני תובע, אני לא יודע מראש מה בית המשפט יקבע האם חל חוק מכר דירות או שלא או שהעו״ד יסתמך כל חוק אחר. 
ואני תמיד  ממליץ לעו"ד לנסות להיעזר בכל החוקים האפשריים.

 
לכן המסקנה שלי לגבי הימנעות מבדק בית לדירה מקבוצת מכירה היא שלא מומלץ שהדייר יוותר מראש על הזכויות שלו. 
 
להזמנת בדיקת בדק בית ופרטים נוספים ניתן ליצור קשר בטלפון 03-7229034 או להשאיר פרטים באתר ונציג של פורת בדק בית ייצור אתכם קשר.
 

בהצלחה,
 אורן פורת, מהנדס בדק בית