עם ההחלטה לקנות דירה חדשה, חשוב שתבינו מספר מושגים חשובים.
איזה זכויות יש לכם כקונים בחוק מכר דירות ?
מה זה בעצם שנת בדק?
מה ההבדל בין שנות הבדק לשנות האחריות, ומה אומר כל דבר ?
כאשר לקוחות מתקשרים אליי אני דבר ראשון מסביר להם מהו חוק מכר דירות.
חוק מכר דירות – מטרתו היא לתת זכויות ולהגן על רוכש הדירה.
אחד הדברים שהחוק אומר הוא שאחריות הקבלן לא מסתיימת עם מסירת הדירה, אלא יש תקופת בדק, בה הקבלן חייב לקחת אחריות אם מתגלים בה ליקויי בנייה.
חוק מכר דירות אמור להגן עליכם, על רוכשי הדירות מבחינת כל הנושא של ליקויי בנייה , חוסר התאמות, החוזה , מצבים שאין עמידה בתנאי המכירה ומצבים בהם הקבלן לא לוקח אחריות על ליקויי הבנייה.
לחוק מכר דירות יש גם תיקון שעוזר להבטיח את הכספים (לקח מארועי חפציבה), של רכישת הדירה, בעת הבנייה עם הליווי הפיננסי של הבנקים .
החוק מחייב את הקבלנים לדווח על הדירות הנמכרות ועל הסדרי המימון שנעשו.
קבלנים רבים נוהגים לבצע תיקונים לאחר שנת איכלוס – מה שנקרא שנת הבדק.
אני הייתי ממליץ לכם לעשות רשימה מסודרת של הליקויים שאתם מוצאים בדירה שלוש פעמים –
1. לפני קבלת הדירה – כל ליקויי שאתם רואים – תדרשו את התיקון לפני שאתם נכנסים לדירה לכל המאוחר בזמן הפרוטוקול.
את הדירה דירשו לקבל כשהיא לאחר ניקיון יסודי, שטיפת יסודית של הריצפה, אמבטיות ושירותים – כך תוכלו לראות פגמים וליקויים ותוכלו להכין רשימה מפורטת של כל הליקויים ולדרוש לוח זמנים לתיקונם.
2. לפני תום השנה הראשונה לפני ה"טקס" שהקבלנים קוראים לו "שנת הבדק" תפנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים שמצאתם.
הערה חשובה – בדק הבית לא חייב להתבצע בדיוק לאחר שנה.
ישנם מקרים בהם הליקויים הם דחופים כמו רטיבות בדירה ולכן רצויי לדרוש את תיקונם לפני תום שנת המגורים הראשונה.
3. ישנם ליקויים שאינם נראים עדיין לאחר שנה בדיוק – אלו אותם הליקויים הנסתרים.
וזו הרשימה הנוספת השלישית – נקרא לזה "רשימת ההשלמות".
לא צריך ללחוץ על הקבלן כדי שיבצע בדיקה בדיוק אחרי שנה, ביום מסויים ובשעה מסויימת – אך חייבים להודיע לו ברגע שאתם מגלים ליקויי כלשהו.
גם אם כבר עברתם את הטקס של שנת הבדק ע"י הקבלן ונוצרו ליקויים, סדקים, רטיבויות שלא היו קודם, זכותכם לקבל תיקון או פיצויי עפ"י החוק.
אני הייתי נותן לכל הסדקים והכשלים להתפתח ולהעצר בטיבעיות. זה יכול להיות אחרי שנה, שנה וחצי ויותר.
הייתי מעדיף שיהיה תיקון אחד מאשר כמה תיקונים, שכל פעם יכנסו פועלים ובעלי מלאכה וילכלכו את הבית שוב ושוב.
בבדיקה העצמית שלכם, אתם צריכים להניח שיכול להיות ליקויים נסתרים כמו סדקים שיתפתחו, או רטיבות שתופיע ביום גשום, שבעת הבדיקה שלכם
לא יכולתם לבדוק אותם.
הקבלן מצידו יקבל מכם רשימה עם פירוט של כל הליקויים שתמצאו בדירה שלכם.
החוק קבע שתי תקופות שונות שבאות ברצף :
1. תקופת שנות הבדק
התקופה הראשונה היא תקופת שנות הבדק .
תקופה זו מתחילה מרגע קבלת מפתחות הדירה ומסתיימת מקסימום לאחר שבע שנים – כלומר בין שנה ל- שבע שנים.
(1) תקופת בדק של שנתיים – צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים
(2) תקופת הבדק היא שלוש שנים- חדירת רטיבות בגג ובעיות איטום בקירות ובמקלט
(3) תקופת הבדק היא שלוש שנים – בעיות ותיקונים במכונות, מנועים ודודים
(4) תקופת הבדק היא שלוש שנים- חיפויים הנמצאים בחדרי מדרגות בעלי קילופים
(5) תקופת הבדק היא שלוש שנים- שקיעת מרצפות בקומת הקרקע
(6) תקופת הבדק היא שלוש שנים- שקיעת מרצפות בחניות , במדרכות , בשבילים בשטח הבניין
(7) תקופת הבדק היא חמש שנים – סדקים עוברים בקירות ובתקרות.
(8) תקופת הבדק היא שבע שנים- חיפויים חיצוניים בעלי קילופים בולטים וניכרים
(9) תקופת הבדק היא שנה אחת – כל אי-התאמה אחרת , שאינה מזוהה כאי התאמה יסודית
2. תקופת שנות האחריות
בנוסף לתקופת הבדק , הקבלן מחוייב גם בתקופת "אחריות"
זו תקופה של שלוש שנים שמתחילה בתום שנות הבדק. זה פשוט תוספת של שלוש שנים- כלומר לגבי כל אחד מהסעיפים שראינו קודם בתקופת הבדק, מתווספת תקופתה נוספת בת 3 שנים – תקופה שנקראת תקופת האחריות.
אז מה בעצם ההבדל בין שתי התקופות ?
ההבדל בין תקופות הבדק לתקופות האחריות הוא בנטל ההוכחה.
בתקופת שנות הבדק חובה על הקבלן לתקן את הפגמים והליקויים , אלא אם הוכיח שהליקויי נגרם באשמת רוכש הדירה, כתוצאה משימוש בלתי ראויי בדירה או בזדון. – כמו פגיעה בחלקי הבית על ידי הפלת חפצים כבדים או גרירתם בעת מעבר הדירה, שימוש בחמרי ניקויי לא מתאימים שפגעו בצבע, בציפויי דלתות וכו…
ואילו בתקופת האחריות הקונה\הדייר הוא זה שצריך להוכיח שהיה מחדל של הקבלן (כמו שימוש בחמרים בעלי איכות ירודה או עבודה בלתי מקצועית של הקבלן) והוא זה שגרם לפגמים או לליקויים – חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה .
– הקבלן יכול לטעון שהדיירים לא דאגו לתחזוקה מספיק טובה של הנכס ולכן זו אשמת הדיירים, או אם למשל הדייר עשה שינויים בתוך הדירה לאחר שנכנס לגור בה, ובמהלך השינויים האלה גרם לנזק לריצוף – הקבלן יטען לאשמת הדיירים.
כמובן שלפעמים זו באמת אשמת הדיירים – ויש דיירים שבאמת לא מתייחסים להוראות התחזוקה של הדירה ואח"כ באים בטענות – אבל כל מקרה לגופו.
הקבלן אמור לתת לכם חוברת של הוראות שימוש ותחזוקה בדירה – האם הוא נתן לכם אותה? אם לא תבקשו, לפעמים יש אלמנטים בדירה שצריך לדעת איך להשתמש בהם, עם איזה חומרים לנקות אותם חומצות אלכוהול או כל חומר אחר שאסור להשתמש בו שיכול לגרום לשינויי צבע בריצוף, לכתמים בשיש במטבח וכו…
אפשר להבין שאחריות הקבלן כלפי הרוכש לא מסתיימת בסוף תקופת הבדק – או בתום השנה הראשונה, אלא נמשכת עוד תקופה ארוכה לתקופת האחריות – אבל ככל שמחכים יותר זמן משפטית זה לא לטובת רוכש הדירה. וככל שמחכים יותר זמן גדלים הסיכויים של הקבלן להתחמק מאחריות וזו הסיבה שאמרתי קודם שברגע שמתגלה ליקויי אתם צריכים להודיע על כך לקבלן ללא דיחויי.
חשוב להבין!
לקבלן יש אחריות מבחינת נזקים של כ-7 שנים, חוק מכר הדירות בא רק לזכות הקונה אבל מעבר לזה יש לקבלן אחריות ואני לא יכול לפרש את חוק מכר דירות לרעת רוכש הדירה, אלא אך ורק לטובתו, כלומר חוק מכר דירות לא מבטל שום זכות אחרת שיש לדייר ללא חוק מכר דירות הדייר יכול לתבוע את הקבלן על סמך חוקים אחרים שעומדים לזכותו של הדייר – חוק הנזיקין או פקודת הנזיקין, חוק הגנת הצרכן ועוד…
אם הקבלן התרשל בנזיקין וגרם נזק הוא אחראי 7 שנים מהיום שבו התגלה הליקויי – אם הרטיבות התגלתה בשנה השישית אז עכשיו אני סופר 7 שנים אחריות כל עוד זה כשל של הקבלן.
חוק מכר דירות מגיע בנוסף לחוק הנזיקין כלומר הוא לא מפחית מהזכויות שיש לדייר ממילא אלא רק מוסיף, לכן בעיקרון כל ליקויי ניתן לתבוע עד 7 שנים מיום חתימת החוזה.
ישנם מקרים שכתוצאה ממחדל של הקבלן נוצר נזק רשלני בדירה ובתי המשפט מקבלים את התביעה במקרים מסויימים גם יותר מ-7 שנים – לא בהסתמך על חוק מכר דירות אלא על פקודת הנזיקין.
ישנם מקרים מסויימים בהם ישנם ליקויים יסודיים – מה שנקרא אי התאמה יסודית, כמו ביסוס לא נכון שיצר סדקים שקיעה של המבנה כתוצאה של ביסוס לקויי או נושאים שקשורים לחוזק הבניין, השלד וליקויי בטיחות. במקרים מסויימים אלו, אין התיישנות של הזמן בו ניתן לדרוש מהקבלן לבצע תיקונים גם אם תקופות הבדק והאחריות כבר הסתיימו.
עבור אי התאמה יסודית – החוק מאריך את תקופות אלו עד ל-30 שנה – עבור ליקויים מהותיים, כמובן בתנאי שהדייר לא גרם להם.
כלומר גם אם עברה שנה מהכניסה לדירה וגם אם הסתיימו תקופת הבדק והאחריות, ליקויים מסויימים נסתרים שהתגלו מאוחר יותר – יש בסיס חוקי לפנות לגביהן לקבלן – למרות שלא הצבענו על קיומם קודם.
ברכה והצלחה ,
המהנדס אורן פורת
וידאו בדק בית
